İki gün önceki bir haberde; Turizm amaçlı olarak, Rusya -Ukrayna savaşı nedeniyle, deprem sonrasında, Antalya’da konut ve işyeri talebi arttı. Fiyatlar balon yaptı. Ancak yüksek fiyat ve yüksek kira nedeni ile Ukraynalılar geri döndü. Balon talebi düşürdü. Konut fiyatları da düşmeye başladı. Konut merkezinde birçok dükkan boş kaldı.
Aslında bütün Türkiye de konut fiyatları ve kiralar balon yaptı. Konut fiyatları artınca, konut sahibi sermayesi için alternatif getiri hesabı yapıyor ve doğal olarak kiralarda artıyor. Kabaca 1 milyona aldığı bir konuta bin lira kira alan bir mal sahibi, konutunun piyasa fiyatı 10 milyona çıkınca, on milyonun liranın alternatif gelirini hesaplıyor ve kirayı da ona göre artırmak istiyor. Söz gelimi önceden bin liraya verdiği konut için bu defa 10. Bin lira kira istiyor. Sorun ev sahibinden değil, sorun konut fiyatlarının balon yapmasından kaynaklanıyor.
Konut fiyatlarında ne kadar balon var;
Merkez bankası verilerine göre, 2017 yılında değeri 100 bin lira olan bir konutun fiyatı aradan geçen 6 yıl sonra 2023’te 1 milyon 92 bin liraya çıkmış. 11 kata yakın artmış. Aynı yıllar içinde TÜFE 100’den 567,9’a yükselmiş. Yani altı kattan daha az artmış. Bu fark konut fiyatlarında ne kadar balon olduğunu gösteriyor.
Yine 2017 yılında mevduata 100 bin lira yatıranın parasının reel değeri =satın alma gücü 45,78’ liraya gerilemiş ve fakat aynı parayı konuta yatıranın parası 11 kat artmış ve 1 milyon 92 bin liraya yükselmiş.
Konut getiri hesabı; TL veya dolar getiri hesabı ile karşılaştırılmaz.
Aslında yüksek enflasyon olduğunda, Dolar -TL gibi finansal sermaye reel getirisi ile konut kiralarını karşılaştırmak doğru değildir.
Çünkü söz gelimi on yıl sonra eğer faizini her yıl çekerse, 1 milyon sermayenin reel satın alma gücü düşer. Ama aynı bir milyon liraya aldığı konutun değeri on yıl sonra reel olarak düşmez veya bazen de artar.
Konut fiyatları neden balon yaptı ?
1- Siyasi iktidarın ta baştan beri konut politikası; TOKİ üstünden lüks konut yaptırıp, rant sağlamak üstüne kuruludur. Bazen sosyal konut yapıyor ve fakat adı sosyal konutla sınırlı kalıyor. Gerçekte bu konutları da normal kar alarak ve yıllar sonra ancak teslim ediyor.
2- Hükümet kendisi sosyal konut yapmadı, konut kiralarını da yüzde 25 ile sınırlayınca, konut arzı düştü. Yeni kiralar daha çok arttı ve ev sahibi ile kiracı kavgaları başladı.
3- Eksi reel faiz TL’ den kaçışı ve konuta talebi artırdı.
4- 2023 seçimleri öncesinde Türkiye’de kayıt dışı ekonomi arttı. Gayrimenkul ve konut kara para aklama aracı oldu.
5- Yabancıya ucuz vatandaşlık verilmesi nedeni ile Arap ülkelerinden ve Ortadoğu’dan gelenler, konut talebini artırdı.
6- Pandemi ve deprem, müstakil ev ve konut talebini artırdı.
7- Rusya-Ukrayna savaşı nedeniyle savaştan kaçanlar konut fiyatı ve kiraları artırdı.
8- Pahalılık nedeni ile Türk vatandaşı sokakta kalıyor veya köyüne geri dönüyor, ancak sekiz – on milyon Suriyeli ve Afganlıya devlet para veriyor ve bunlar kirada oturuyor.
Konut fiyatları balon yapınca yıllık konut satışları düştü.
2021; 1 491 856 adet olan konut satışı;
2022; 1 485 622 adete;
2023; 1 225 926 Adete geriledi.
Yabancıya konut satışı, vatandaşlık verildiği halde, 2022 yılında 68210 adet iken, 2023’te 35268’e geriledi.
Yabancıya Konut satışlarında on yıl öncesinde, Avrupa ve batı ülkeleri ilk sıralarda yer alıyordu. Başkanlık sisteminden ve vatandaşlık verilmesinden sonra Arap ülkeleri ve Ortadoğu ülkeleri ilk sıralarda, Avrupa ve Batı son sıralarda yer aldı.
Bundan sonra konut ve gayrimenkul fiyat artışları enflasyonun altında kalır.