Borsada yatırımcılar için en önemli olgu işletmelerin sürekliliğidir.
Yani işletmenin batmaması veya işini kaybetmemesidir.
İşletmelerin yaşamlarının sınırsız olacağı varsayımı da bu nedenle denetim raporlarında ele alınır.
Efendim,
İşletmelerin sürekliliğini temin eden yegâne faktör sürekli gelirin varlığıdır.
Sürekli gelir nedir?
Belirli bir zaman sonra bitmeyen veya
Belirli bir işe göre oluşup sonra devamı meçhul olmayan gelirlerdir.
İnşaat şirketlerinin yani müteahhit şirketlerin gelirleri sürekli değildir.
İnşaat yaparlar, satarlar, yaparlar, satarlar ve şayet inşaat yapamaz veya satmazlarsa ortadan kaybolurlar.
Kısacası müteahhitlerin sürekli gelirleri yoktur ve bu bahisle de işletme sürekliliğinden bahsedilemez.
Geçmişin ne denli büyük müteahhit şirketlerinin bugün isimlerinin dahi hatırlanmaması işte bu nedenle sürpriz değildir.
Gerek teoride gerekse de pratikte,
İşletmenin sürekliliği varsayımının mevcudiyetinin sermaye piyasalarındaki önemine vakıf olunan sistemlerde,
Sürekli gelirleri olmadığı için inşaat şirketlerinin halka arzına izin verilmez! (Not: Biz GYO olamamış bir inşaat şirketi olan #dapgm’ye halka arz izni vermiş bir ülkeyiz).
İşte bu nedenle, gayrimenkul yatırım ortaklıkları-GYO’lar tesis edilmiştir.
GYO teşkili için sürekli gelir getiren gayrimenkullerden bir portföy kurulur.
Yani kira getiren dükkanlar, alışveriş merkezi, otel, devremülk gibi.
Bunlar yatırım amaçlı gayrimenkuller altında sınıflandırılır.
Nitekim kiraya dayalı sürekli gelir yaratmış bir GYO için artık işletmenin sürekliliği varsayımına ilişkin bir tehdit söz konusu değildir.
Yatırımcılar hem GYO’nun sürekli gelirlerinden faydalanır hem de yeni gayrimenkul geliştirme projeleriyle şirketin gayrimenkul portföyünün büyümesini hedefler.
GYO’lar inşaat yapamazlar.
Sermaye kazancı elde etmek üzere arsa alabilir ve bunu kat karşılığı olarak verebilirler.
Elde ettikleri konutları stoklarında takip eder ve satarlar,
Uhdelerine geçen ticari alanları ise satmayacaklarsa yatırım amaçlı gayrimenkul portföyüne dahil ederek kira gelirlerini artırabilirler.
Efendim,
Sürekli gelir prensibi üzerine ortaya çıkmış GYO şirket yapısı da ülkemizdeki patronların gözlerini açmış vaziyettedir.
Lakin dikkat edilmezse yakın zamanda borsada bir GYO HURDALIĞI oluşması kaçınılmazdır!
Çünkü, GYO’ların oluşumundaki teorik geri plan göz ardı edilmeye başlanmıştır.
GYO onaylarında, işletmenin sürekliliği varsayımı için garanti sağlayacak sürekli gelir getiren gayrimenkul portföy şartının es geçildiğini gözlemlemekteyiz.
Ne yazık ki GYO’lar, salt olarak, bir tür proje finansmanı yöntemine dönmüş vaziyette.
Diğer bir ifadeyle, onaylanan GYO halka arzları göstermektedir ki,
Bazı GYO oluşumlarında hâkim ortaklar mevcut kira getiren gayrimenkullerini portföye dahil etmemekte; kâğıt üzerinde henüz gerçekleşmemiş ve/veya tamamlanmamış projelerin finansmanı için halka arza yönelmektedir.
Bu ne anlama gelir hemen söyleyeyim: KONUT SATMA, HİSSE SAT!
Efendim,
Burada önce gayrimenkul sahiplerine sonra da şirketlere birer önerim var.
Hemen belirteyim.
Bu önerilerim gelişmiş bir piyasada OLMAMASI GEREKEN hususlar lakin biz de örnekleri oluştuğu için, diğerlerinin de hakkı diyerek önerilerimi sunmuş olayım.
Birincisi,
Şayet size 30 ila 40 konut kalmışsa veya üç beş arkadaş bir araya gelerek böyle bir portföy oluşturabiliyorsanız hemen GYO kurun. Hele hele yanına iki üç dükkân ya da ofis koyabiliyorsanız; bir de halka arz oldunuz mu, konutları satmadan hisse satarak zengin olabilirsiniz.
İkinci önerim ise şirketlere.
Uhdenizdeki binaları halka arz edin. Örneklerini gördük. Hisse satın parayı cebinize koyun, gayrimenkul hala sizin gidin orada oturun.
Efendim,
Hep söylüyorum SPK müthiş işler yapıyor.
Gayrimenkul yatırım fonları-GYF da bu reformist hareketlerden biri ki; şayet gayrimenkul proje finansmanı yapılacaksa bunun yolu GYF’lerdir, GYO’lar değil!
Açık olarak ifade etmem gerek,
Otoritenin gayrimenkul yatırım ortaklıklarına bakan dairesi SPK’nın genelinin tersine, ince eleyip sık dokumadan GYO onayları vermiştir. Bunların bazıları, ne yazık ki, yukarıda verdiğim olmaması gereken örneklere emsal teşkil etmektedir. Yatırımcıların zarar görmemesi ve GYO Hurdalığının oluşmaması için çok daha dikkatli olunmalıdır.
Değerli okurlar,
Bu yazının üzerine,
Tatlı niyetine,
Henüz izlemediyseniz, Remzi Özdemir ile birlikte yaptığımız Karıncalar TV’deki ‘Borsada Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Neden Çöktü’ başlıklı yayını izleyebilirsiniz.
Sevgi ve vicdanla kalın…
Doç. Dr. Soner GÖKTEN