KİRA ARTIŞLARINA GETİRİLEN SINIRLAMANIN EKONOMİK ETKİLERİ
Geçen Mayıs ayı başlarında İspanya Merkez Bankası Başkanı Pablo Hernandez de Cos’un yaptığı bir uyarı ilgi çekiciydi. Başkana göre, İspanya hükümetinin kira artışlarına getirdiği sınırlamalar amacından sapacak ve kiraların daha yüksek seviyelere yükselmesine yol açacak. Cos yaptığı açıklamada, ekonomik araştırmaların sonuçlarına bakıldığında, kira artışlarına sınır getirilmesinin hem kiraya verilebilecek konut arzının daralmasına, hem de bunların kalitesinin düşmesine neden olduğunu, bunun da kiraların ucuzlaması şöyle dursun, daha da pahalılaşmasına yol açtığını ileri sürdü.
Avrupa’da kira kontrolü uygulayan tek ülke İspanya değil. Avusturya, Belçika, Hırvatistan, Lüksemburg, Hollanda, Norveç, Polonya, İskoçya, Danimarka, Almanya, Fransa, İsveç, İsviçre İrlanda’da da kira artışlarının sınırlanmasına ilişkin çeşitli düzenlemeler mevcut.
Türkiye de kira artışlarının kontrolüne yabancı bir ülke sayılmaz. Örneğin; TBMM tarafından 1940’da çıkarılan bir kanunla, İkinci Dünya Savaşı süresince Türkiye’de kira bedelleri dondurulmuştu. Yine, Türkiye’de nüfus artışının ve hızlı kentleşmenin sonucunda aşırı düzeylere çıkmasından duyulan endişe ile TBMM tarafından 1953 yılında çıkarılan bir kanunla kiralar bir kez daha dondurulmuştu. Bu düzenleme, mülkiyet hakkını sınırladığı gerekçesiyle Anayasa Mahkemesi tarafından 1963 yılında iptal edilmişti.
Yüksek enflasyonun hüküm sürdüğü 1990’lı yıllarda ise kira artışlarına müdahalede TBMM’nin yerini Yargıtay aldı. 1994 yılında Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki yıllık artışın yüzde 65’i aşması halinde yıllık kira artışlarının yüzde 65’i aşamayacağına hükmetti. 2000’li yılların başında ise TBMM yeniden devreye girdi ve çıkardığı bir kanunla kira artışlarının 2000 yılında yüzde 25, 2001 yılında ise yüzde 10’la sınırlı olmasını emreden bir kanun çıkarttı. Sonraki yıllarda ise enflasyonun hızla aşağıya çekilmesinin sonucunda kira artışlarına doğrudan bir oranla sınır konulması uygulaması ortadan kalmış oldu. Bununla birlikte, Temmuz 2012’de yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu ile konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme taraflarının kira bedelinin belirlenmesine yönelik anlaşmalarına bir üst sınır getirildi. Buna göre, tarafların, kira bedeli için belirleyecekleri artış oranı, TÜİK’in yayımladığı, TÜFE’de gerçekleşen on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlandırıldı.
Son olarak, geçtiğimiz yılın yaz ortasında Borçlar Kanunu’na eklenen geçici bir maddeyle konutlarda kira artışları yüzde 25’lik bir tavanla sınırlanmıştır. Bu son düzenleme ile ilgili olarak ortaya çıkan ilk sonuçlar kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarının artması, ilişkilerinin kötüleşmesi, mahkemelerin iş yükünün artması ve davaların süresinin uzaması şeklinde ifade ediliyor.
Kira kontrolleri konut arzının daralmasına ve konut kalitesinin düşmesine yol açabilir
İspanya Merkez Bankası başkanının uyarısı İspanya’da olduğu kadar Türkiye’de de dikkate alınmalı. Türkiye’deki konut kiraları üzerine getirilen sınırlamanın muhtemel sonuçlarının bilinmesi çok önemli. Aşağıda bu sonuçlardan ön plana çıkabileceklere kısaca değinildi.
Konut arzının daralması: Kiraların piyasada serbestçe belirlenmesinin engellenmesi ya da enflasyon seviyesinde artmasına izin verilmemesi bu alanda yatırım yapmak isteyebilecek yatırımcıların yatırımlarını daha karlı buldukları alanlara yönlendirmesine yol açacaktır. Bu durum yeni inşaatların ve konut talebinin azalmasına yol açacaktır. Diğer yandan, konut sahipleri karlılıktaki azalma dolayısı ile konutlarını kiraya vermekten kaçınabilecek, konutu boş tutmayı tercih edebilecek veya bu konutları farklı amaçlarla kullanmayı tercih edebilecektir.
Mevcut konut stokunun kalitesinin düşmesi: Kira kontrollerinin bir başka olumsuz sonucu konut sahiplerinin azalan kira gelirleri dolayısı ile, konutun elektrik, su, kanalizasyon alt yapısının eskimesi veya arızalanması, bahçe bakımının yapılması, çatısının tamir edilmesi, temizlik ve boyamasının zamanında ve etkili bir şekilde yapılmasına olan ilgisinin azalmasıdır. Bu da konutların kalitesini düşürecek, hatta bazı konutların oturulmaz düzeyde kötü ve sağlıksız bir duruma gelmesine yol açabilecektir. Konutların değerleri aşağı düzeylere çekilecek, bakımsız apartmanlar şehirlerin görünümünü kötüleştirecek yeni ekonomik kayıplar oluşacaktır.
Kira gelirlerinden alınan vergilerin azalması: Konut sahipleri kira gelirlerinin belirli tutarı (bu tutar 2023 yılı için 21.000 TL) aşması halinde vergi ödemek zorundadırlar. Kira artışlarının yıllık yüzde 25 ile sınırlanması halinde bu gelirlerin azalması ile birlikte vergilerinin de azalması gündeme gelecektir.
Kira artışının sınırlanması, kiraya verilen konutların değerlerinin de azalmasına neden olabilecek, bu durum konutlardan alınan ve konut satışından elde edilen vergilerin azalmasına yol açacaktır. Konutların değerlerinin azalması emlak vergilerini toplayan yerel yönetimlerin bütçelerini zorlayabilecek, dolayısı ile şehirlerin alt yapı ve temizlik gibi temel hizmetlerin yürütülmesi güçleşebilecektir.
Uyuşmazlıklardan doğan idari ve adli maliyetler: Kira kontrolleri konut sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkların artmasına ve bu uyuşmazlıkların yargıya taşınmasına yol açmakta, mahkemelerin üzerindeki dava yükü artmakta, devlet, kiracılar ve konut sahipleri bu yükün finansmanı için para harcamak durumunda kalmaktalar.
Peşin ödeme ve depozito artışı: Konut sahipleri kira artışının sınırlanmasına yeni kiracılarından Borçlar Kanunu’nda izin verilen maksimum depozito tutarını (üç aylık kira bedeli) talep edebilirler ve/veya kira gelirlerinin enflasyon karşısında erimesine mani olmak amacı ile kiralama talebinde bulunanlardan daha fazla kira peşinatı isteyebilirler. Bu da konut kiralamak isteyen dar gelirli kesimlerin üzerinde yeni bir yük oluşturabilir.
Dar gelirli ev sahiplerinin ekonomik durumunun kötüleşmesi: Konut sahipleri varlıklı, zengin, tuzu kuru insanlar olarak görülebilseler de azımsanmayacak sayıda ev sahibi ihtiyacı dışında tek bir apartman dairesine sahip olan ve bu daireden elde ettiği kira desteği ile mütevazi bütçesini denkleştirebilen kişilerdir. Konut kira artışlarına getirilen üst sınır bu kişilerin ve ailelerinin ekonomik durumunu sarsabilecektir.
Türkiye’de kira artış sınırının yüzde 25 olarak belirlenmesi uygulaması, bu oranın çok üstünde bir enflasyonun hüküm sürdüğü, milyonlarca sığınmacının Türkiye’ye akın ettiği, yabancılara konut satışının zirve yaptığı ve Türkiye Büyük Doğu Depreminin konut arzına büyük darbe vurduğu, dolayısı ile konut arzının konut talebini karşılayamadığının açıkça görüldüğü bir dönemde başlatıldı ve bu uygulama halen devam ediyor. Uygulamanın olası sonuçları yakından takip edilmeli, değerlendirilmeli ve alternatif çözüm önerileri üzerinde yoğun bir şekilde çalışılmalı. Söz konusu değerlendirmeler ve alternatif çözüm önerileri kamuoyuna açıklanmalı ve tartışılmalı.