Son üç aydır konut satışları düşüyor. Ayrıca konut fiyatları geçen sene Ekim ayına göre de bu sene Ekim ayında yüzde 25 oranında düştü. Aşağıdaki grafik son üç yılın satışlarını gösteriyor.
Kaynak: TÜİK
Konut satışları neden düşüyor?
1.Konut fiyatları balon yaptı…
Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi’ne göre bu sene Eylül ayında konut fiyatlarındaki yıllık ortalama artış enflasyonun üstünde yüzde 189,2 oranında oldu.
2022 ayında yıllık yüzde artış olarak bakarsak;
*TÜFE: 83,45.
*Yİ-ÜFE: 151,50.
*Türkiye Ortalama Konut Fiyat Artışı: 189,2.
*İstanbul Konut Fiyat Artışı: 212.1 oldu.
Konut fiyatlarında TÜFE’nin etkisi giderildikten sonra, reel artış oranı yüzde 58 oldu. Aşağıdaki grafikte görüldüğü gibi, konut fiyatlarında reel artış, başka bir ifade ile konut fiyatlarının enflasyonun üstünde artarak balon yapması, 2021 sonunda, hükümetin yanlış faiz kararı ile ve kur artışına paralel olarak artmıştır.
Bu demektir ki Türkiye’de gayrimenkul fiyatlarında TL değil, dolar kuru etkili oluyor. Türkiye’de konut yatırımı, dolara alternatif bir yatırım aracı olarak görülüyor. Bu nedenle TL’den kaçış ve konuta talep artışı fiyatları da artırdı.
Gayrimenkul fiyatlarının artmasının bir diğer nedeni; gayrimenkul alımlarının bir kara para aklama aracı olarak kullanılmasıdır.
Uluslararası Mali Eylem Görev Gücü (FATF), Türkiye’yi ‘kara para aklamada yeterince çaba göstermeyen’ ülkelerin bulunduğu ‘gri liste’ye aldı.
Bu bize aynı zamanda ucuz vatandaşlık yoluyla yabancıların, gayrimenkul alımı yoluyla yerlilerin kara para akladıklarını gösteriyor.
Netice olarak konut fiyatları balon yaptığı için talep düştü.
2.Enflasyon nedeni ile halkın satın alma gücü düştü ve konut talebi azaldı.
3.Hükümetin başlattığı sosyal konut projesi, bugünkü satışları düşürdü.
Hükümet, 250 bin konut ve bir milyon altyapılı arsa satışı yapılacağını açıkladı. Başvuru sayısı beş milyonu geçti. Bu nedenle konut talebi ertelenmiş oldu.
Konut piyasasında ve kiralarda anarşi oluştu.
11 Haziran 2022’de Türk Borçlar Kanunu’nda aşağıdaki değişiklik yapıldı.
”GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
Arkasından Eylül ayında Cumhurbaşkanı Erdoğan, “sosyal konut projesinin yüksek kirayla korsanlık yapanlara büyük darbe olacağını” söyledi.
Dünyada kabile devletinde dahi böyle bir uygulama olmaz. Enflasyon yüzde 85 iken kira artışlarının yüzde 25 ile sınırlı tutulması, ev sahibinin satın alma gücünde yüzde 32,43 oranında reel kayıp demektir. Bu uygulama sözleşme yapan iki kişiden birinin cebinden zorla para alınıp diğerinin cebine aktarılması demektir.
Fahiş kiraya engel olmak için, yıllık kiralar enflasyondan veya şimdi iş yerleri için uygulanan 12 aylık ortalama TÜFE’den yüksek olamaz denilebilirdi.
Kiraları reel olarak düşürmek, Anayasaya aykırıdır. Zira anayasa mülkiyet hakkının ancak kamu yararı ile sınırlanacağını söylüyor. Devletin Robin Hood olarak birinin cebinden zorla para alıp, diğerinin cebine koyması kamu yararı değildir.
İktidarın seçim popülizmi olarak bu söylemleri ve kanunla kiralara sınır getirmesi, konut kiralarında anarşi yarattı. Uyuşmazlıkları ve hileli yolları artırdı. Yeni kiralarla eski kiralar arasında uçurum yarattı.
Medeni Batı ülkelerinde, sosyal konut uygulaması; devletin konutu yaptıktan sonra, konutu olmayanlara ucuza satması, ucuza kiralaması veya kira yardımı yapması ile oluyor.
Türkiye’de üretici ve tüketici güveninin dip yapmasının ve ekonomik istikrarın bozulmasının bir nedeni de, hükümetin bu tür yanlış kararlarıdır.