Korona virüs nedeniyle ticari hayat durma noktasına geldi. Peki korona mağdurları kira ödemeli mi? Avukat Gökçe Yabuloğlu yazıyor:
Dünyada kitlesel ölümlere yol açarken Türkiye’de de yayılma gösteren Corona virüs ile mücadele kapsamında alınan tedbirlerin ülke ekonomisine yönelik etkileri pek çok sorunu da beraberinde getirmekte. Virüsün yayılmasını ve ölümleri engellemek adına devletin zorunlu olarak aldığı fiziki, sosyal izolasyonu sağlayıcı zorunlu tedbirler dolayısıyla işletmelerini kapatmak zorunda kalan esnafın kira ödeme konusu da önemli bir hukuki sorun teşkil etmekte.
Bilindiği gibi, İçişleri Bakanlığı’nca alınan tedbirler kapsamında 81 ilde geçici süreyle; tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetlerinin geçici bir süreliğine durdurulmasına karar verildi. Sonrasında ise ek bir genelgeyle lokanta, restoran ile pastane ve benzeri iş yerlerinin sadece “paket servis” ve “gel-al” benzeri şeklinde hizmet verebileceği ilan edildi.
Bahsi geçen işletmeler her gün topluma hizmet veren, yüksek ciro yapan yerlerdir. Bu yerlerin ne kadar süre kapalı olacağı belli olmadan kapalı kalması, faaliyetlerinin sınırlandırılması, yani para kazanma imkanının belirsiz bir süre için ortadan kalkması veya oldukça azalması, bir yandan personeline maaş ödemek ve sigorta primini yatırmak, bir yandan fatura ödemek ve mülkün kirasını vermek zorunda olan esnafı kara kara düşündürüp endişelendirmektedir.
Cumhurbaşkanının kamuoyuna yaptığı açıklamayla Corona artık devletin resmi makamlarınca resmen MÜCBİR SEBEP kabul edilmiştir.
Bu noktada CORONA NEDENİYLE ÇALIŞAMAYAN, FAALİYETİ SINIRLANAN KİRA BORCUNU ÖDEYEMEYEN, GÜÇLÜĞE DÜŞEN ESNAFIN NE GİBİ HAKLARI OLDUĞU gündeme gelmektedir
Hukukumuzda mücbir sebep, tarafların kusurundan kaynaklanmayan ve taraflara yüklenemeyen, taraflarca öngörülemeyen ve bir yükümlülüğün yerine getirilmesini imkansızlaştıran doğal afet, hastalık, savaş, grev, mevzuatlar ve idare tarafından getirilen engellemeler, yasaklamalar gibi hallerdir. Ülkemizde Corona ile mücadele adına alınan tedbirler ve engellemeler de mücbir sebepin özel bir görünümüdür.
Örneğin idari karar nedenli karar kapsamına dahil işletmesini kapatan yahut faaliyetini sınırlandıran esnaf burada mülk sahibine çalışarak kira borcunu ödemesi kalıcı şekilde imkansız hale gelmese de belirsiz bir süre için ifası aşırı güç duruma gelmektedir.
Esnafın çalışamadığı için kirayı ödeyememesi yahut önemli ölçüde zorluğa düşmesi Türk Borçlar Kanunu md. 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü halini de gündeme getirebilecektir.
Aşırı ifa güçlüğünün kira sözleşmelerinde sağladığı imkanlar mahkemeden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının istenmesi ve bu mümkün olmadığı takdirde ise sözleşmenin feshi hakkıdır. Corona virüsün pek çok esnaf ve tüccarı dara düşürecek olması kaçınılmazdır.
Bu süreçte kira sözleşmesinin feshinden önce, kiracıların değişen koşullardan en az etkilenmesi için uyarlama davası açma imkanları vardır. Uyarlama davası açılabilmesi için;
Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum meydana gelmeli,
Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalı,
Kiracı borcunu ödememiş olmalı
Kiracını borcunu ödüyorsa da ihtirazi kayıt sunarak ödeme yapmalıdır. Yani bir çekince koyarak ödemelidir, örneğin; …. ayına ilişkin kiramı coronavirüs nedenli mücbir sebeple kirayı değişen koşullara uyarlama davası açma hakkım saklı kalmak kaydıyla ödememi yapıyorum şeklinde bir yazılı açıklama yapılması düşünülebilir.
Uyarlama davalarında mahkeme durumun özelliğine göre kira sözleşmesiyle ilgili yükümlülükleri değiştirmeye ve düzenlemeye yetkilidir.
Bu durumda netice itibariyle; işyerini açamamak ya da faaliyetinin önemli ölçüde sınırlandırılması nedeniyle kirasını ödemekte güçlüğe düşen esnafın uyarlama davası açmasıyla kira bedelinin azaltılabileceği, belli bir süre ödemenin ötelenebileceği vs gibi çözümlerin mahkemece mücbir sebep kabul edilen coronalı günler için verilmesi olasıdır. Öte yandan mülk sahibinin kiranın ödenmemesi nedenli açacağı tahliye davalarında, kiracı bir uyarlama davası açmışsa uyarlama davasının neticesinin tahliye davasında bekletici unsur olması da yaşanan mücbir sebep dolayısıyla muhtemeldir.
Corona virüsün sonsuza kadar sürmesi, işletmelerin bir daha asla faaliyet göstermemesi gibi bir durum sözkonusu olamayacağına göre; kira sözleşmeleri ile ilgili idarenin resmi bir kararı yahut yasal düzenleme yürürlüğe sokulmadığı sürece kira sözleşmelerinin devam edeceği, ancak uyarlama davası ya da tarafların anlaşması gibi önlemlerin alınabileceği düşünülebilir.
Düğünü ertelenen ne yapacak?
Yasaklamalar her ne kadar düğünlerin yoğun olarak yapıldığı yaz mevsimine denk gelmese de dünya evine girmeye hazırlanan pek çok çift düğün iptalinden etkilenmiş durumda. Aylar öncesinden tarih belirleyip, salon kiralayanların düğün hevesleri kursaklarında kalırken maddi bakımdan da zarara uğrayıp uğramayacağı merak edilen konular arasında.
Mücbir sebep kabul edilen corona virüs nedeniyle düğün salonlarının kapatılması, düğün salonu sahibinin kusuru ya da düğün yapacak kişilerin kusuruna dayanmadığı ortadadır. Bu durumda tarafların daha önce imzaladığı hatta belki ücretin tamamını ödediği salon bedellerinin durumu ne olacaktır?
İlgili düzenlemeye göre “İmkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlüdür.” Dolayısıyla burada taraflar ertelenen düğün sonrası tekrar anlaşamadıysa, salon parasını peşin ya da kapora olarak alan düğün yeri işletmesi bu bedeli düğün sahiplerine iade etmek durumundadır.
Öte yandan tarafların anlaşarak düğün tarihini ertelemesi de mümkündür. Bu hallerde ertelenen düğün için fiyat artışı düğün sahiplerinden istenebilecek midir ? Mücbir nedenden ötürü ertelenen ve gerçekleşemeyen düğünde kusur borçluya yüklenemeyeceğinden, burada düğün etkinliği için bedel ödeyen düğün sahibi, düğün yeri işletmesinin fiyat farkı zararına katlanmak durumunda değildir, dolayısıyla kusurdan kaynaklanmayan erteleme için fiyat farkı talep edilemez.
Korona mağdurları kira ödemeli mi?
