Sözde uzmanlar, iyice köşeye sıkışmış konut lobisinin borazanlığını yapmaya başladı.
TMCB geri adım atmadıkça,
Nakit akışı üretemeyen ve kimisi koşar adım iflasa giden müteahhitler, el altından yani liste fiyatlarına yansıtmadan %30’ları geçen iskontoyla satış yapma derdine düşmüş vaziyetteler.
Sektör kan ağladıkça, konut ağalarının yönettiği lobi, sosyal medyada aparatlı sözcüler kiralıyor,
Nas ekonomisinde keramet kendilerinde sanan emlakçılar ise para kazanamadıkça telaşla konut sektörünün geleceğini güzelleme yarışına giriyor.
Hatta, öyle fütursuzca umut tacirliği yapanları var ki!
Sıradan bir emlakçı UZMAN ROLÜNE girerek, 2025’in konutlar açısından bahar olacağını; fiyatların %100 artacağını söylüyor. İşte Türkiye’nin hali…
Uzmanlar çöplüğündeki yerini alan bu HADSİZ, iki üç kuruş kazanmak için insanları CAHİLCE manipüle ediyor.
Hep söylüyorum ne acıyorum ne de üzülüyorum.
Borsada parası eriyen küçük yatırımcılara,
Bedava kredi diyerek NAS’ta alıp, şimdi geliri aynı düzeyde artmadığı için takibe düşen bireysele,
Dolar artacak zannederek aylardır faizin fırsat maliyetine katlanan tasarruf sahibine…
Hiçbirine üzülmüyorum.
Çünkü onlar ne oldukları kendilerinden meçhul aparatlı fenomenleri dinleme derdinde; bilime değil komploya inanma hevesinde!
İşte şimdilerde ‘Durma arkadaş, konut alım zamanıdır. Faizler düşecek konut fiyatları artacak!’ söylemleriyle lobinin ve kendi ekmelerinin yağını sürme derdinde olanlar ‘Hiç korkma, kredi al!’ manşetini de avaz avaz söyledikleri şarkının sözlerine eklediler.
Lakin diyorum ya, cehalet kol geziyor…
Bırakın sıradan vatandaşı,
İddia ediyorum!
Bir bankanın genel müdür yardımcısı dahi, şu anda, elini kolunu sallayarak öyle 4, 5 milyon TL krediyi kendi bankasından kullanamaz.
Kendi yönettiği bankadan kredi alamaz.
Üç dört bankaya böler, her birinden bir milyon TL civarı kredi alabilir.
Vermiyorlar kardeşim, kredi falan veren yok!
Hadi diyelim ki bir bankanın kafasına taş düştü ve sıradan bir vatandaş krediye ulaşabildi,
Bir şekilde aylık %4 ile 5 milyon TL konut kredisi kullandı.
Neymiş?
Faizler düşecek, konut fiyatları artacak ve bu vatandaş taksit ödemelerini de yapılandıracak.
Allah bunu söyleyenlere akıl fikir versin!
İnandırıcılığı bir yana, yeni OVP’de enflasyon tahminleri yükseltildi.
2024 enflasyon hedefi yüzde 41,5’a; 2025 ise %17,5’a revize edildi.
Bu en basit şekliyle; 2024’te faiz indiriminin öngörülmediğini, yapılsa dahi faiz indirim döngüsünün başladığı sinyalini vermek maksadıyla indirimin kasım sonrası göstermelik 100 bp düzeylerinde kalacağını; 2025 yılında ise faiz indirim döngüsüne başlanılacağını; OVP tahmini tutsa dahi politika faizinin reel pozitif marjı koruyacak şekilde minimum %20 civarında olabileceğini ifade ediyor.
Bir an için her şey müthiş gitmiş olsun. Peki, 2025’te bir yılda politika faizi %20’ye gelene kadar ne olacak?
Hemen söyleyeyim: Azalan bakiye çerçevesinde, banka sizden koparacağını çoktan koparmış olacak!
Bu ne demek?
Basit bir örnekle açıklayayım.
5 milyon TL kredinin aylık %4 faizle 6 ayda bir eşit taksit ödemeli olarak kredi kullanıldığını varsayalım.
Altı ayda bir taksit ödemeniz 1.216.469 TL oluyor.
Aşağıdaki tabloda kredi geri ödeme planını görüyorsunuz.
Teknik detayla sizi boğmayacağım.
Bakacağınız yer şurası: İlk taksit ödemelerinde taksit tutarının ağırlıklı kısmı faiz ödemesi; küçük kısmı ise ana para geri ödemesidir. Vade doldukça anapara bakiyesi azaldığından, faiz ödemesi azalır; anapara geri ödemesi artar.
Bankalar için GELİR, TAHSİL EDİLEN FAİZDİR.
İşte, faizler yüksekken alacağınız krediyi yapılandırsanız da faizin düşürülmesi süreç alacağı için siz çoktan cari enflasyonun çok üzerinde faiz ödemesi yapmış olacaksınız.
Dolayısıyla, peşin parası olanlar ve oturma amaçlı düşünenler için konut alımı %30’ları varan iskonto nedeniyle bir alternatif olarak masadadır.
Ancak halen yatırım aracı olarak peşin parayla alınsa dahi konut gündeme getirilmemelidir.
Kredi kullanarak hele hele yatırım amaçlı konut almanın ise hem teorik hem de pratik olarak NE YERİ NE DE ZAMANIDIR!
Kelam yerini bulacaksa; borazanlara üfleyenlere değil finansal okuryazarlığa değer ve önem verin derim.
Sevgi ve vicdanla kalın…
Prof. Dr. Soner GÖKTEN